Dalam proses jual beli properti, masih banyak orang yang bertanya: apa itu AJB? Padahal, dokumen ini sangat krusial dalam memastikan transaksi sah secara hukum.
Tanpa AJB, pembayaran lunas sekalipun belum otomatis membuat kepemilikan rumah atau tanah berpindah secara legal.
Lalu sebenarnya, AJB adalah apa? Apa fungsi surat AJB, bagaimana proses pembuatannya, dan berapa biaya AJB yang perlu disiapkan? Simak penjelasan lengkap dan kredibel berikut ini!
Apa Itu AJB?
AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli, yaitu akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli, baik untuk rumah maupun tanah.
Dalam konteks properti, AJB rumah atau AJB tanah berfungsi sebagai dasar hukum untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa adanya AJB, kepemilikan belum dapat dicatat secara resmi atas nama pembeli.
Dengan kata lain, surat tanah AJB adalah tahap penting sebelum sertifikat benar-benar beralih ke pemilik baru.
Baca Juga: Apa Itu SKT Tanah? Pengertian, Fungsi, dan Cara Mengurusnya
Fungsi Surat AJB dalam Transaksi Properti
Banyak orang mengira AJB hanya formalitas. Padahal, fungsinya sangat vital, di antaranya:
1. Bukti Sah Terjadinya Jual Beli
Surat AJB menjadi bukti hukum yang diakui negara bahwa transaksi telah dilakukan secara legal di hadapan PPAT.
2. Dasar Balik Nama Sertifikat
AJB digunakan sebagai dasar administrasi untuk mengubah nama pemilik pada sertifikat tanah atau rumah di BPN.
3. Perlindungan Hukum
Dokumen ini melindungi hak penjual dan pembeli dari potensi sengketa di kemudian hari.
4. Syarat Administrasi Perbankan
Dalam transaksi KPR atau agunan, AJB sering menjadi dokumen wajib yang diminta pihak bank.
Syarat Pembuatan AJB Rumah
Persyaratan pembuatan AJB rumah dan AJB tanah umumnya melibatkan dokumen dari kedua belah pihak.
Dokumen dari Penjual:
- Fotokopi KTP (dan pasangan jika sudah menikah)
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi surat nikah (jika ada)
- Sertifikat tanah asli dari BPN
- Bukti pembayaran PBB minimal 5 tahun terakhir
- IMB (jika ada bangunan)
- Surat roya (jika sebelumnya diagunkan)
- Surat persetujuan pasangan/ahli waris (jika diperlukan)
Dokumen dari Pembeli:
- Fotokopi KTP dan pasangan
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi surat nikah (jika ada)
- NPWP
- Bukti pembayaran pajak terkait transaksi
Proses Pembuatan AJB Rumah
Berikut tahapan umum pembuatan AJB:
1. Kesepakatan Jual Beli
Penjual dan pembeli sepakat mengenai harga dan metode pembayaran.
2. Pelunasan atau Persetujuan KPR
AJB biasanya dibuat setelah pembayaran lunas atau KPR disetujui.
3. Persiapan Dokumen dan Pajak
Termasuk pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan PPh.
4. Penandatanganan di Hadapan PPAT
Penjual dan pembeli wajib hadir langsung untuk menandatangani akta.
5. Proses Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB selesai, PPAT mengurus perubahan nama di BPN.
Baca Juga: Inspirasi Rumah Modern Minimalis: Hunian Nyaman dan Fungsional
Biaya AJB dan Biaya Pembuatan AJB Tanah
Salah satu pertanyaan paling umum adalah: berapa biaya AJB?
Mengacu pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa PPAT, biaya pembuatan AJB tanah atau rumah maksimal 1% dari nilai transaksi.
Rinciannya sebagai berikut:
- Nilai transaksi ≤ Rp500 juta: maksimal 1%
- Rp500 juta – Rp1 miliar: maksimal 0,75%
- Rp1 miliar – Rp2,5 miliar: maksimal 0,5%
- Rp2,5 miliar: maksimal 0,25%
Biaya ini sudah termasuk jasa pembuatan akta dan saksi. Namun, di luar itu masih ada pajak seperti BPHTB dan PPh yang menjadi kewajiban masing-masing pihak sesuai ketentuan.
Perbedaan AJB dan Sertifikat Tanah
Masih banyak yang bingung membedakan AJB dengan sertifikat.
- AJB → Bukti telah terjadi transaksi jual beli
- Sertifikat → Bukti kepemilikan atas tanah atau bangunan
Artinya, AJB adalah dasar hukum untuk mengubah kepemilikan di sertifikat, bukan bukti kepemilikan akhir.
Kenapa AJB Rumah Sangat Penting?
Tanpa surat AJB, risiko yang bisa terjadi antara lain:
- Kepemilikan belum diakui secara hukum
- Sertifikat tidak bisa dibalik nama
- Potensi sengketa di kemudian hari
Karena itu, pastikan pembuatan AJB dilakukan melalui PPAT resmi agar transaksi aman dan legal.
Pastikan Membeli Properti dengan Proses Legal & Aman
Memahami apa itu AJB, fungsi AJB tanah, hingga biaya pembuatan AJB tanah adalah langkah penting sebelum membeli properti. Jangan hanya fokus pada harga rumah dan pastikan seluruh proses legalnya jelas dan transparan.
Jika Anda sedang mencari hunian dengan pengembang terpercaya yang mengutamakan legalitas, CitraIndah City menghadirkan kawasan perumahan yang dikembangkan secara profesional dengan proses administrasi yang tertib dan aman.
Temukan hunian impian Anda di CitraIndah City dan pastikan setiap langkah pembelian properti berjalan aman, nyaman, dan terpercaya!
